Etusivu » Sponda Oyj – Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.2014-30.9.2014

Sponda Oyj – Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.2014-30.9.2014

Sponda Oyj

Osavuosikatsaus

Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.2014-30.9.2014

Sponda Oyj Osavuosikatsaus 4.11.2014, klo 8.30

Sponda Oyj:n osavuosikatsaus 1.1.2014-30.9.2014

YHTEENVETO TAMMI-SYYSKUUSTA 2014 (vertailukausi 1.1.-30.9.2013)

  • Konsernin liikevaihto oli 189,4 (198,9) milj. euroa. Lasku johtui pääosin kiinteistöjen myynnistä ja vajaakäytön kasvusta.
  • Nettotuotot olivat 135,6 (143,5) milj. euroa.
  • Liikevoitto oli 118,8 (123,5) milj. euroa. Lukuun sisältyy käyvän arvon muutosta -1,8 (-1,5) milj. euroa.
  • Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,28 (0,30) euroa.
  • Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3 122,3 (3 264,7) milj. euroa.
  • Nettovarallisuus/osake oli 4,63 (4,50) euroa.
  • Taloudellinen vuokrausaste oli 86,5 (88,0) %.
  • Tulevaisuuden näkymiä tarkistettiin.

YHTEENVETO HEINÄ-SYYSKUUSTA 2014 (vertailukausi 1.7.-30.9.2013)

  • Liikevaihto oli 63,2 (65,7) milj. euroa.
  • Nettotuotot olivat 46,2 (49,5) milj. euroa.
  • Liikevoitto oli 42,2 (44,1) milj. euroa. Liikevoitto sisältää käyvän arvon muutosta 0,1 (0,7) milj. euroa.
  • Operatiivinen kassavirta/osake oli 0,11 (0,11) euroa.

KONSERNIN TUNNUSLUVUT

7-9/20147-9/20131-9/20141-9/20131-12/2013
Liikevaihto, M€63,265,7189,4198,9264,3
Nettotuotot, M€46,249,5135,6143,5190,9
Liikevoitto, M€42,244,1118,8123,5153,0
Tulos/osake, €0,070,070,200,190,34
Operatiivinen kassavirta/osake, €0,110,110,280,300,40
Osakekohtainen oma pääoma, €4,634,504,64
Omavaraisuusaste, %40,139,440,7
Korkokatekerroin3,33,03,1

EPRAN SUOSITUKSEN MUKAISET TUNNUSLUVUT

7-9/147-9/131-9/141-9/131-12/13
EPRA Earnings (operatiivinen tulos), M€26,730,078,483,8111,5
EPRA Earnings (operatiivinen tulos)/osake, €0,090,110,280,300,39
EPRA, NAV (osakekohtainen nettovarallisuus), €5,395,255,29
EPRA, NNNAV (oikaistu osakekohtainen nettovarallisuus), €4,504,52
EPRA, Net Initial Yield, (alkutuotto), %5,586,375,84
EPRA, “topped-up” NIY, (oikaistu alkutuotto), %5,596,375,84
EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön kustannukset), %16,27
EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön kustannukset), %11,37

TOIMITUSJOHTAJA KARI INKINEN

Syyskuun lopussa saimme Certeumiin myytyjen kiinteistöjen ja kiinteistörahastojen osuuksien kaupat päätökseen. Sponda jää Certeumiin omistajaksi n. 38 %:n osuudella, ja odottaa saavansa omistukselleen vakaan osinkotuoton. Tämä oli strategian kannalta merkittävää, koska kauppa vastasi isoa osaa vuosi sitten uudistetun strategian toteuttamista.

Tapahtuneet kiinteistöjen ostot ja kiinteistökehitysprojektit kasvattavat Spondan kassavirtaa vuodesta 2015 alkaen. Käynnissä on kaksi uudisrakennuskohdetta Helsingissä. Molemmat ovat toimistokohteita ja sijaitsevat Ilmalassa ja Lassilassa. Näiden lisäksi valmistuvat koko kiinteistön kattavat modernisointi-investoinnit Helsingin Keskuskadulla ja Ruoholahdessa. Helsingissä on tällä hetkellä vähän uudishankkeita ja Spondan kohteet muodostavat niistä merkittävän osan.

Suomen markkinoilla on ollut vilkas transaktiovuosi. Certeumin kauppa mukaan lukien syyskuun lopussa volyymiksi arvioitiin hieman alle 3 mrd euroa. Kysyntää etenkin Helsingin keskustan kiinteistöille on tarjontaa enemmän, mistä syystä kiinteistöjen arvot ovat nousseet kuluvan vuoden aikana.

CERTEUM

Sponda Oyj sai 30.9.2014 päätökseen 12 logistiikkakiinteistön ja kiinteistörahastojen Sponda Fund I, Sponda Fund II sekä Sponda Fund III osuuksien myynnin Certeum Oy:lle. Myytyjen 12 logistiikkakiinteistön velaton myyntihinta on 216,7 miljoonaa euroa ja kohteiden keskimääräinen taloudellinen vuokrausaste on noin 80,2 %. Keskimääräinen nettotuotto on noin 7,2 %. Kiinteistörahasto-osuuksien myyntihinta on 77,2 miljoonaa euroa.

Samassa yhteydessä Sponda merkitsi Certeumin osakkeita. Yhtiön omistusosuus Certeumissa tulee olemaan noin 38 % eli noin 175 miljoonaa euroa. Spondan omistusosuus Certeumissa tarkentuu kauppaan liittyvien tavanomaisten kauppahinnan oikaisujen jälkeen. Sponda on sitoutunut olemaan myymättä osakkeita Certeumin kevään 2015 varsinaiseen yhtiökokoukseen saakka. Strategiansa mukaisesti Sponda aikoo vähentää omistustaan Certeumissa tulevaisuudessa.

Kaupasta kerrottiin tarkemmin 30.4.2014 lähetetyssä pörssitiedotteessa.

TOIMINTAYMPÄRISTÖ – SUOMI

Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan Suomen BKT kasvoi vuoden 2014 huhti-kesäkuussa 0,2 % ensimmäisestä vuosineljänneksestä. Vuoden takaiseen verrattuna laskua oli 0,1 %.

Valtiovarainministeriö ennustaa, että Suomen BKT ei kasva vuonna 2014. Vuonna 2015 BKT:n ennustetaan kasvavan 1,2 %. Kasvuennusteen taustalla on viennin lisäksi maltillisesti kasvava yksityinen kulutus, investointien lievä elpyminen ja teollisuus- ja palvelutuotantojen lisääntyminen.

KTI:n mukaan vuoden alkupuoliskolla kiinteistökauppoja tehtiin noin 1,48 mrd euroa. Kolmannen neljänneksen volyymi oli lähes saman verran, noin 1,44 mrd euroa. Luvut sisältävät Certeum Oy:n yli 0,9 mrd euron kaupat. Kiinteistökauppoja on edelleen paljon vireillä. Catellan ennusteen mukaan koko vuoden volyymiksi muodostuu noin 4 mrd euroa.

Heikko taloustilanne näkyy uudisrakentamisessa. Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoille on KTI:n ennusteen mukaan tulossa vuoden 2014 aikana uutta tilaa vain noin 80 000 m², josta vuoden puoliväliin mennessä valmistui noin 55 000 m².

Heikosta taloustilanteesta huolimatta pääkaupunkiseudun tyhjän toimistotilan määrä pieneni kolmannella neljänneksellä alkuvuodesta. Catellan mukaan keskimääräinen vajaakäyttöaste oli kesäkuun lopussa 12,1 %. Helsingin ydinkeskustan vajaakäyttöaste jatkoi kasvuaan alkuvuodesta. Vuoden puolivälissä vajaakäyttöaste oli 8,5 %, mikä tarkoittaa 1,2 prosenttiyksikön nousua vuodenvaihteesta.

TOIMINTAYMPÄRISTÖ – VENÄJÄ

Suomen Pankin mukaan Venäjän bruttokansantuotteen kasvu hidastui vuonna 2013 ja alkuvuonna 2014 kotimaisen kysynnän kasvun hidastuessa selvästi. Suomen Pankki ennustaa koko vuoden BKT:n kasvun pysähtyvän, koska Ukrainan kriisin lisäämä epävarmuus vähentää erityisesti yksityisiä investointeja. Vaikka öljyn hinnan ei ennusteta nousevan vuosina 2015 ja 2016, Venäjän talouden arvioidaan elpyvän vähitellen maailman talouden piristymisen ansiosta. Vuoden 2015 BKT:n kasvuksi ennustetaan 0,5 % ja vuoden 2016 kasvuksi 1,5 %. Ennusteessa oletetaan, että Ukrainan kriisiin liittyvät rahoitusmarkkinareaktiot ovat rajallisia ja pakotteet eivät pitkity tai laajene.

Venäjän transaktiomarkkina on pysynyt suhteellisen vilkkaana. Kolmannella neljänneksellä kiinteistökauppojen määrä ylitti ensimmäisen vuosipuoliskon volyymin. Vuoden kokonaisvolyymi oli syyskuun loppuun mennessä noin 3,2 mrd dollaria, mikä kuitenkin on selvästi vähemmän verrattuna edellisen vuoden vastaavan ajan noin 4,8 mrd dollariin.

CBRE:n ennakkotietojen mukaan Moskovan toimistojen keskimääräinen vajaakäyttöaste jatkoi nousua kolmannella vuosineljänneksellä. 0,6 prosenttiyksikön muutos nosti vajaakäyttöasteen 15,1 %:iin. A-luokan tilojen vajaakäyttöaste nousi 24 %:sta 24,5 %:iin ja B-luokan vastaavasti 12 %:sta 12,3 %:iin. Vajaakäyttöastetta nostivat heikko taloustilanne ja valmistunut uudistuotanto. Kolmannella neljänneksellä Moskovaan valmistui lähes 0,5 milj. m2 uutta toimistotilaa. Kuluvan vuoden kokonaismääräksi ennakoidaan 1,4 milj. m2.

LIIKETOIMINTA JA KIINTEISTÖOMAISUUS 1.1.-30.9.2014

Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot vahvistetaan yhtiön oman kassavirtaperusteisen tuottoarvolaskennan tuloksena. Arviointimenetelmä on kansainvälisten arviointistandardien (IVS) mukainen. Koko kiinteistöjen käyvän arvon laskennassa käytetty aineisto tarkastutetaan vähintään kaksi kertaa vuodessa ulkopuolisella asiantuntijalla, millä varmistetaan laskennassa käytettyjen parametrien ja arvojen perustuvan markkinahavaintoihin.

Syyskuun 2014 lopussa Spondan sijoituskiinteistöjen käyvät arvot arvioitiin sisäisesti sekä Suomessa että Venäjällä. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli tammi-syyskuussa -5,3 (-6,0) milj. euroa, ja heinä-syyskuussa -2,6 (-1,7) milj. euroa. Suurin negatiivinen käyvän arvon muutos tuli Venäjän kiinteistöjen ylläpitokulujen ja markkinavuokrien muutoksista. Valuuttakurssimuutos oli kolmannella neljänneksellä positiivinen, koska dollari vahvistui euroon nähden. Erittely käyvän arvon muutoksista on nähtävissä taulukossa ”Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta”.

Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta

M€

7-9/147-9/131-9/141-9/131-12/13
Tuottovaatimusten muutokset (Suomi)0,00,03,3-5,7-5,0
Tuottovaatimusten muutokset (Venäjä)0,00,00,00,00,0
Kiinteistökehityksen hankkeista saatu kehitysvoitto1,90,01,92,22,2
Ajanmukaistamisinvestoinnit-11,5-5,2-27,7-14,8-22,6
Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Suomi)11,16,326,516,222,1
Markkinavuokrien ja ylläpitokulujen muutos (Venäjä)-8,21,1-15,1-0,9-7,1
Valuuttakurssien muutos4,1-3,95,7-3,1-5,7
Sijoituskiinteistöt yhteensä-2,6-1,7-5,3-6,0-16,1
Kiinteistörahastot0,7-1,2-1,9-3,7-8,8
Kiinteistörahastojen realisoituneet voitto-osuudet2,03,65,58,110,7
Konserni yhteensä0,10,7-1,8-1,5-14,2

VUOKRAUSTOIMINTA

Sponda laskee kiinteistöjensä nettovuokratuottojen kehityksen yhtiön kaksi vuotta omistamassa vertailukelpoisessa kiinteistösalkussa EPRAn suositusten mukaisesti (nk. like-for-like net rental growth). Tämä oli toimistokiinteistöissä 3,8 (1,1) %, kauppakeskuksissa 7,0(-1,8) %, logistiikkakiinteistöissä -16,7 (-6,7) % ja Venäjän kiinteistöissä -14,2 (-0,6) %. Kaikki Spondan vuokrasopimukset Suomessa on sidottu elinkustannusindeksiin.

Taloudellinen vuokrausaste jakautui kiinteistötyypeittäin sekä maantieteellisesti seuraavasti:

Kiinteistön tyyppi30.9.201430.6.201431.3.201431.12.201330.9.2013
Toimistokiinteistöt, %88,3*)87,9*)88,2*)90,189,6
Kauppakeskukset89,3*)90,4*)92,9*)89,090,8
Logistiikka, %65,671,971,775,275,6
Venäjä %89,489,088,496,096,1
Koko kiinteistökanta, %86,585,786,287,988,0
Maantieteellinen alue30.9.201430.6.201431.3.201431.12.201330.9.2013
Helsingin kantakaupunki, %88,389,489,488,188,5
Pääkaupunkiseutu, %83,282,282,884,984,8
Turku, Tampere, Oulu, %92,290,492,994,794,9
Venäjä, %89,489,088,496,096,1
Koko kiinteistökanta, %86,585,786,287,988,0

*) Vuoden 2014 alusta samassa sijoituskiinteistössä sijaitsevat toimisto- ja liiketilat sekä kauppakeskukset on jaettu asianomaisiin segmentteihin osassa sijoituskiinteistöistä. Aiemmin kiinteistöt olivat luokiteltu pääkäyttötarkoituksen mukaan. Muutos koski noin kymmentä kiinteistöä, ja sen vaikutus oli muutoksen tekohetkellä toimistokiinteistöissä -1,2 %-yksikköä ja kauppakeskuskiinteistöissä 3,6 %-yksikköä.

DIVESTOINNIT JA INVESTOINNIT

Divestoinnit M€

1.7.-

30.9.14
1.7.-

30.9.13
1.1.-

30.9.14
1.1.-

30.9.13
1.1.-

31.12.13
Myydyt kiinteistöt
Myyntihinta225,19,9232,118,633,1
Myyntivoitto/ -tappio *)0,0-0,20,60,20,8
Tasearvo225,19,7231,518,031,9
*) Sisältää myyntikulut

Investoinnit M€

1.7.-

30.9.14
1.7.-

30.9.13
1.1.-

30.9.14
1.1.-

30.9.13
1.1.-

31.12.13
Ostetut kiinteistöt-65,0-3,1-65,0-3,1-3,1
Ylläpitoinvestoinnit-11,5-5,2-27,7-14,7-22,6
Kiinteistökehitysinvestoinnit-4,4-1,3-13,0-9,4-14,0

Kiinteistökehityksen investoinnit kohdistuivat pääasiassa Ilmalan toimistotalon rakentamiseen.

LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUDET

Sponda arvioi, että kuluvan tilikauden riskit ja epävarmuustekijät aiheutuvat Suomen ja Venäjän talouden heikosta kehityksestä. Kyseiset riskit liittyvät taloudellisen vuokrausasteen laskuun ja vuokralaisten maksukyvyttömyydestä johtuvaan vuokratuottojen menettämiseen sekä Suomessa että Venäjällä.

Spondan kiinteistökehityskohteissa keskeisin riski liittyy tilojen vuokrauksen onnistumiseen.

Venäjän lainsäädännön ja viranomaiskäytännön erilaisuus Suomeen verrattuna voivat aiheuttaa ylimääräisiä riskejä Spondalle. Liiketoiminta Venäjällä lisää Spondan valuuttakurssiriskiä. Valuuttakurssimuutoksista voi aiheutua kurssitappioita, jotka vaikuttavat negatiivisesti yhtiön tulokseen.

KATSAUSKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT

Lokakuussa 2014 Sponda allekirjoitti sopimuksen Swedbank AB (publ), Finnish Branch:n kanssa 100 milj. euron vakuudettomasta 5-vuotisesta lainasta. Laina käytettiin kokonaisuudessaan normaalisti marraskuussa 2015 erääntyvän syndikoidun lainan lyhentämiseen, minkä pääoma ennen ennenaikaista lyhentämistä oli 330 milj. euroa.

Lokakuussa 2014 Sponda allekirjoitti sopimuksen Pohjola Pankki Oyj:n kanssa 100 milj. euron vakuudettomasta 5-vuotisesta lainasta. Laina käytettiin kokonaisuudessaan normaalisti marraskuussa 2015 erääntyvän syndikoidun lainan lyhentämiseen, minkä pääoma ennen ennenaikaista lyhentämistä oli 130 milj. euroa.

NÄKYMÄT VUODELLE 2014

Sponda antaa tulevaisuuden näkymät vuodelle 2014 taloudellisen vuokrausasteen ja nettotuottojen kehityksen osalta.

Taloudellinen vuokrausaste

Sponda arvioi, että taloudellinen vuokrausaste jää vuonna 2014 jonkin verran vuoden 2013 lopun tasosta. Aiemmin Sponda arvioi, että konsernin kiinteistöjen taloudellinen vuokrausaste on vuoden 2014 lopussa vuoden 2013 lopun tasolla. Näkymän muutos johtuu pääosin vuoden kolmannen neljänneksen aikana toteutuneista asiakkaiden konkursseista sekä alkaneista velkasaneerauksista.

Nettotuotot

Sponda arvioi nettotuottojen vuonna 2014 olevan 175-180 (Q2/2014: 175-183) milj. euroa (mukaan lukien Certeumiin myytyjen kohteiden nettotuotto omistusajalta). Arviota tarkistettiin perustuen viimeisen neljänneksen vuokrausnäkymiin sekä tiedossa olevien kiinteistökauppojen toteutumisen aiheuttamiin muutoksiin Spondan nettotuotoissa.

4.11.2014

Sponda Oyj

Hallitus

Lisätietoja:

toimitusjohtaja Kari Inkinen, puh. 020-431 3311 tai 0400-402 653,

talous- ja rahoitusjohtaja Erik Hjelt, puh. 020-431 3318 tai 0400-472 313 ja

yrityssuunnittelu- ja sijoittajasuhdejohtaja Pia Arrhenius, puh. 020-431 3454 tai 040-527 4462.

Jakelu:

NASDAQ OMX Helsinki

Tiedotusvälineet

www.sponda.fi

Jätä kommentti

facebook twitter